这篇文章来自一个很好的朋友，也是我的邻居。他来丹麦11年了，买房子比我有经验。
大家买房都会谈论一些因素
- Interest rate
- Bidragssats
- Kurs
- Åop
- Afdrag
- Restgæld
- 注册费用，这个和房子的总价以及房子的剩余贷款有关。
Interest rate
Interest rate就是你每个月需要支付的基本贷款利息，外边所看到的F1大概是0.6%，但这不是你支付的实际利息。因为贷款，银行需要收取Bidragssats， 你每个月实际支付的总利息是 Åop= Interest rate+Bidragssats 所以去银行贷款需要比较这个Åop，不需要听银行给你瞎忽悠说我们这里F1利息多低，还要配合Bidragssats算出Åop。 Afdrag是你每个月支付的本金。
所以你每个月支付总费用是Afdrag 加上Åop。
Bidragssats
Bidragssats这个和首付比率有关系，20%，30%的首付的Bidragssats都是不一样的，首付比例越大，Bidragssats就越低，意味着Åop就越低，每个月还贷就便宜。
Kurs
Kurs是你借款时候的转换贷款的比例，比如Kurs=95%，你需要借100w，那你实际的欠银行的钱也就是你需要买的obligation或者说你的restgæld 就是100w/95%。 显然Kurs越高越好。当你买obligation的，也就是你像银行借钱的时候。一般情况下，interest rate上涨，kurs会下降。一般情况下，interest rate每上涨1%， kurs会下降7%。如果你这个时候需要从一个贷款转换到另外一个贷款，比如这个时候你的剩余贷款是A，此时的Kurs是88%。那你通过转换你的剩余贷款直接变成了A×88%。 就是说你的剩余贷款一下就削减了很多。但是因为你朝着利率升高的方向做了转换，需要付10000kr的手续费。 如果是朝着低利率的方向转换了贷款，手续费是15000kr。
还有就是如果需要做这种转换，能够利益最大化，一定要选择30年。3.5%利率的，因为这个贷款的利率是浮动最大的，每次升降都是最明显的。 这个转换对于afdragfri不是很受用。 所以选择30年的固定利率，如果想通过转换收益，要选择最高的利率。
注册费
买房子还有2个注册费用。。一个是房子总价×0.6%+1400, 还有一个你买的房子前一个房主剩余贷款×1.5%+1400。
比如房子100w， 前一个房主已经还了70w， 那这个注册费用就是30w×1.5%+1400.
利率选择
还有就是利率和房价的关系，一般情况下，如果interest上涨，房价（你房子的市场价值）会下跌，如果interest rate下跌，房价（你房子的市场价值）会上涨。但是由于目前是经济危机，所以利率下跌，房价也在下跌。经济好的话，不会出现同时下跌的情况。
如果选择Flex的话，如果利率上涨，那你每个月还的贷款就多了，同时你房子的价值也减少了，由于利率上涨，但是你的restgæld没有变化。 你每个月支出就多了很多。
如果选择Fix的话，如果利率上涨，但是Kurs下降了，如果利率上涨了1%，Kurs跌了7%，这个时候如果你做向上做一个conversation的话，虽然你的每个月还贷利率高了，但是你的剩余贷款比如说原来是100w，一下就减少了7w，虽然你还要付10000的手续费，但是你一次conversation就赚了6w.但是利率上涨了，你房子的价值也下降了，但是由于你conversation赚了钱，所以起码是持平的。
总结
综上所述，意思就是说，如果认为未来几年如果利率会大涨，可以考虑选择30年3.5%，然后就等着做conversion吧。
如果认为未来几年利率不会有啥太大变化的，就选择Flex。 当然了你选择fix的话，也意味着你现在每个月的支出要比Flex1高一点，然后你要计算，你需要等多久，利率能上涨1%，然后这个削减的贷款，能不能cover你过去几年和F1相比多支出的费用。比如你选择了Fix30年，然后和F1相比，每年要支付贷款2w，那么3年，基本就是多支付了6w的样子， 但是按照你剩余贷款有100w的说法。你只要利率上涨了1%，Kurs就下降了7%， 你做一次conversion就赚了6w（刨去手续费10000kr）。。也就是说如果你估计在3年里面利率会升高，那么你多支付的钱，都回回来的。
暂时说这么多了。。如果有说的不对的，可以大家讨论。补充一句。 如果不向银行贷20%的钱，剩余80%的部分。我的感受是Danskbank比Nordea便宜，而且DanskBank手续费比Nordea便宜。。。这是个人感受。。。
